Có thể trong chừng mực nào đó hai thuật ngữ này được sử dụng giống nhau. Tuy nhiên, hai thuật ngữ này đã phản ảnh khá rõ nét về quan điểm: "Nhà ở"  phải là nơi có đầy đủ dịch vụ hạ tầng hoàn chỉnh và "chỗ trú"  chỉ là nơi gần như để cư trú tạm thời mà chưa có đầy đủ các dịch vụ hạ tầng cung ứng. Dựa theo hai đặc điểm này, để dễ phân biệt, cho dù là nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư hay nhà liên kế, chúng ta có thể chia làm hai dạng sản phẩm nhà ở mới xây dựng:

1. Sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh:  tạo ra có sự kết nối đầy đủ với mạng lưới dịch vụ hạ tầng đô thị

2. Sản phẩm nhà ở chưa hoàn chỉnh: là sản phẩm nhà ở được xây dựng, nhưng chưa được trang bị hoặc kết nối thật đầy đủ hệ thống dịch vụ hạ tầng đô thị đi kèm.

Để hiểu được khái niệm về nhà ở hoàn chỉnh, chúng ta có thể tham khảo về tiêu chuẩn quy phạm quy hoạch mạng lưới dịch vụ hạ tầng đô thị có liên quan, đối với bất kỳ vị trí nhà ở nào (theo tài liệu tham khảo của U.N.R.C). Trong đó có quy định về quy phạm khoảng cách tối đa từ nhà đến chợ/siêu thị tại một số quốc gia là 400 - 800m, từ nhà đến trường tiểu học khoảng 800m, từ nhà đến trường trung học bình quân là 1,6km, từ nhà đến nơi làm việc tối đa khoảng 1 giờ (đi xe ô tô), từ nhà đến bệnh viện là 30 phút và đến các trung tâm giải trí khoảng 45 - 60 phút... Điều này cho thấy về các tiêu chuẩn quy phạm bắt buộc của mạng lưới dịch vụ hạ tầng kết nối với một căn hộ, qua đó khi xây dựng dự án nhà ở, các nhà đầu tư cần phải tính đến. Trong quy phạm về quy hoạch xây dựng của nhiều quốc gia, quy định về bán kính phục vụ của từng loại dịch vụ hạ tầng đều được công bố rõ ràng, để khi phê duyệt quy hoạch và xây dựng các dự án nhà ở bất kỳ, các quy phạm này phải là căn cứ để đảm bảo xây dựng theo đúng tiêu chuẩn nhà ở.

Thực tế vừa qua cho thấy, nhiều nhà đầu tư khi xây dựng các dự án nhà ở, thường chưa quan tâm đúng mức về mạng lưới dịch vụ hạ tầng, đi kèm đối với từng căn hộ hoặc khu dân cư. Qua khảo sát thực tế  tại một số khu chung cư vừa mới xây dọc theo Đại lộ Nguyễn Văn Linh (thuộc huyện Bình Chánh, TP. HCM) cho thấy, một số dịch vụ hạ tầng như Trạm y tế, trường học... hiện nay vẫn còn trên giấy và cách khá xa các khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh; nhưng dân cư đã bắt đầu đến sinh sống lên đến vài trăm hộ. Như vậy, chính tư tưởng kinh doanh mua đi bán lại của một số người dân (trong đó có nhà đầu cơ), bất kể có mạng lưới dịch vụ  hạ tầng có đầy đủ hay không, đã góp phần làm thị trường bất động sản sôi động giả tạo, làm thị trường đôi lúc xảy ra hiện tượng mua bán "chỗ trú" hơn là mua bán "nhà ở" theo đúng nghĩa. Điều này cho thấy, so với tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở (có mạng lưới hạ tầng xung quanh) như trình bày ở trên, tiêu chuẩn quy phạm của chúng ta hầu như chưa có hoặc do cơ quan quản lý chưa có giải pháp kiểm tra kiểm soát, đã dẫn đến sự tồn tại của quá nhiều "nhà ở chưa hoàn chỉnh", vẫn được đem ra mua bán trên thị trường bất động sản hiện nay.

Tầm quan trọng của "vị trí" nhà ở

Nhà ở là một sản phẩm hàng hoá đặc biệt. Do đặc điểm nhà ở phải gắn liền với vị trí toạ lạc (location) tại một địa điểm nào đó, vì vậy thực tế có nhiều nhà rất đẹp nhưng yếu tố vị trí lại là yếu tố quyết định đến giá cả, hơn là chất liệu căn nhà. Giả định như giá cả như nhau, tâm lý người mua nhà thường lựa chọn nhà ở phù hợp theo vị trí, địa điểm và khu vực mong muốn, hơn là chọn bất kỳ nhà ở nào đang rao bán trên thị trường. Khi xem xét về cung cầu "thực sự" trên thị trường bất động sản, có khá nhiều trường hợp khi người mua đang có nhu cầu mua nhà tại một địa điểm nào đó, chẳng hạn như quận Thủ Đức (do gần chỗ làm việc của họ) trong khi tại huyện Bình Chánh, lại đang rao bán hàng ngàn căn hộ chung cư mới xây. Như vậy, mặc dù nguồn "cung"  nhà ở từ phía các nhà đầu tư đang bán ra và có nguồn "cầu" là người đang muốn mua nhà, nhưng hai yếu tố "cung" và "cầu" này lại không gặp được nhau. Mà suy cho cùng, chính là do yếu tố vị trí chi phối 

Liên hệ đến yếu tố vị trí, chúng ta có thể giải thích vì sao hiện nay, yếu tố vị trí hầu như chưa được thị trường quan tâm đúng mức, là do nhu cầu "giả tạo" (mua đi bán lại hoặc đầu cơ) thường nhiều hơn so với nhu cầu thực tế (để ở). Trong nhiều trường hợp, người mua nhà đất hiện nay không phải để ở mà chủ yếu để mua đi bán lại, nên khách hàng thường bỏ tiền mua mà không cần quan tâm đến vị trí toạ lạc có đáp ứng nhu cầu và sở thích của từng cá nhân khách hàng đó hay không. Điều này góp phần làm thị trường địa ốc sôi động, nhưng không bền vững. Một khi thị trường bất động sản đã được điều chỉnh (có thể thông qua chính sách chống đầu cơ có hiệu quả) và đại đa số người mua trên thị trường đều đến với thị trường theo nhu cầu để ở thực sự, thì lúc đó dự báo rằng đặc điểm vị trí nhà ở sẽ là yếu tố cản ngại khi các nhà đầu tư cung hàng hoá ra thị trường. Lúc đó người mua sẽ phải chọn lựa một vị trí sao cho phù hợp với sở thích và công việc của họ, đồng thời phải đi kèm một hệ thống dịch vụ hạ tầng đầy đủ có khả năng tiếp cận nhanh nhất.

Phương án giải quyết về bài toán "vị trí"

Để có thể giải quyết bài toán về "vị trí", trước tiên Nhà nước có thể giải quyết theo nguyên tắc (trong lý luận của môn kinh tế học). Nếu như người tiêu dùng mong muốn sử dụng một sản phẩm nào đó mà trên thị trường chưa đủ để cung ứng, người tiêu dùng thường sẵn sàng chấp nhận sử dụng  có tiện ích tương đương. Điều này có nghĩa là, giả sử khách hàng đang có như cầu mua nhà tại trung tâm quận Thủ Đức, nhưng nếu có nhiều dự án nhà ở đang rao bán tại huyện Bình Chánh, có khả năng đảm bảo các điều kiện như: có mạng  lưới dịch vụ hạ tầng gần giống như địa bàn trung tâm quận Thủ Đức và khoảng cách đi lại giữa quận Thủ Đức và huyện Bình Chánh nhanh chóng, thuận lợi, để khi cư trú tại nơi này mà vẫn làm việc được ở nơi kia thì lúc đó người tiêu dùng vẫn có thể mua nhà tại huyện Bình Chánh như một "sản phẩm thay thế". Như vậy, chính yếu tố hạ tầng giao thông do Nhà nước đầu tư (ví dụ: mở rộng đường , xây dựng tuyến metro...) sẽ giúp người dân đi lại dễ dàng, cùng dịch vụ hạ tầng đầy đủ được cung ứng tại chỗ, qua đó "vị trí" nhà ở sẽ không còn là yếu tố gây trở ngại khi quyết định mua nhà.

Theo cách này, Nhà nước chính là đóng vai trò quan trọng trong việc đầu tư các mạng lưới hạ tầng khung, được quy hoạch theo từng khu vực dân cư cũ và mới, đặc biệt là hệ thống giao thông nối kết giữa các địa bàn cần xuyên suốt và nhanh chóng, để đảm bảo rằng thời gian đi lại giữa các địa điểm là không đáng kể. Với kết quả đầu tư hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và kết nối  khắp mọi nơi, sẽ góp phần giúp các nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở, có thể tạo ra sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh và có khả năng "thay thế", qua đó góp phần tăng nguồn cung cấp bất động sản rộng rãi cho mọi đối tượng có nhu cầu đa dạng khác nhau và sẽ góp phần làm bình ổn thị trường. Khi đó, các nhà đầu tư có thể mạnh dạn tìm đất ở bất kỳ địa điểm khác nhau, xây dựng nhà ở và bán được sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh của mình cho tất cả đối tượng khách hàng có các sở thích về vị trí nhà ở khác nhau. Như vậy, vai trò Nhà nước trong công tác đầu tư hạ tầng nối kết, sẽ là tiền đề quan trọng cho "cung" và "cầu" thực sự về nhà ở trên thị trường bất động sản được "gặp nhau" theo đúng nghĩa.

Kết luận

1. Liên hệ thực tiễn hiện nay, do mạng lưới hệ thống hạ tầng nối kết chưa được đầu tư hoàn chỉnh ra bên ngoài, vì vậy, các lô đất mới được chuyển mục đích sử dụng từ các khu dân cư mới, thường có mạng lưới dịch vụ hạ tầng chưa đầy đủ để tạo thành sản phẩm "thay thế" cho các vị trí khác trong khu vực nội thành. Chính lượng "cung" mới (sản phẩm có khả năng thay thế) hầu như không đáng kể, nên đã đẩy giá đất tại TP. HCM thường lên rất cao, tương đương với giá đất của các thành phố có mức sống cao trên thế giới. Vì vậy, chúng ta không ngạc nhiên khi thấy nhiều quốc gia trên thế giới đã bỏ tiền để xây dựng các đô thị mới, thậm chí còn di chuyển khu hành chính cũ đến nơi mới, qua đó tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản ở nơi mới có khả năng "thay thế", nhằm tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường, làm giảm giá đất đai và nhà ở trên bình diện quốc gia

2. Hiện nay, yếu tố dịch vụ hạ tầng trong giá thành nhà ở dường như chưa được chú trọng. Một số căn hộ chung cư mới xây dựng, nhưng mạng lưới hạ tầng như trường mầm non, tiểu học, bệnh viện, siêu thị... thường cách rất xa nơi cư trú. Bên cạnh đó, do tâm lý mua đi bán lại, các sản phẩm nhà ở hiện nay trên thị trường cũng chưa tính đến yếu tố địa điểm, là yếu tố quyết định đến nhu cầu thực sự của người mua nhà ở, nên có nhiều khu dân cư vẫn chưa đáp ứng tiêu chuẩn đặt ra về hạ tầng giao thông đi lại. Do vậy, đề nghị những người mua nhà đất, cần chú trọng đến yếu tố dịch vụ hạ tầng nối kết thật hoàn chỉnh, trước khi ra quyết định mua nhà. Nếu tính đến đến yếu tố này, có lẽ nhiều khu chung cư  bên ngoài trung tâm sẽ bị giảm giá, do chưa đáp ứng theo tiêu chuẩn quy phạm về hạ tầng

3. Để thực hiện vai trò đầu tư xây dựng mạng lưới hạ tầng hạ tầng kết nối và phân bổ đầy đủ cho các khu dân cư, trước tiên Nhà nước cần phải tạo ra nhiều nguồn thu để trang trải và xây dựng các công trình hạ tầng giao thông nối kết nhanh chóng và thuận lợi giữa các địa bàn (như mở thêm đường, mở rộng đường, đầu tư tàu điện ngầm...). Thông thường, các nguồn đầu tư này được dựa vào nguồn thu thuế của địa phương là chính. Với tổng nguồn thu  thuế và phí còn hạn hẹp như hiện nay, việc tìm ra mô hình điều tiết giá trị gia tăng từ đất trong quá trình đô thị hoá, góp phần tạo thêm nguồn thu cho Nhà nước, cũng cần được triển khai thực hiện, qua đó đảm bảo nguồn vốn cho chính quyền địa phương trong công tác đầu tư mạng lưới hạ tầng kết nối. Trong mối quan hệ phân bổ lợi ích trong tiến trình phát triển và đô thị hoá TP. HCM, các nhà đầu tư bất động sản cần hiểu được ý nghĩa của việc đầu tư hạ tầng do Nhà nước xây dựng trước, để từ đó nhà đầu tư nên có sự hợp tác tốt hơn nghĩa vụ đóng thuế và phí đầy đủ từ các hoạt động kinh doanh địa ốc.

Theo Tạp chí Sài Gòn Đầu tư và Xây dựng